Günümüzde, birçok insan ev sahibi olmanın hayalini kurar. Ancak, ev sahibi olmak sadece bir hayal değil, aynı zamanda büyük bir sorumluluktur. Bu tür mülkiyetlerin yönetimi ve korunması, özel dikkat gerektiren bir süreçtir. İşte hisse tapulu evlerde dikkat edilmesi gereken riskler ve uyarılar:
1. Ortak Yönetim ve Anlaşmazlıklar:
Hisse tapulu evlerde, birden fazla sahibin ortak mülkiyeti söz konusudur. Bu durumda, yönetim ve karar alma süreçleri özenle planlanmalıdır. Ortaklar arasında anlaşmazlıklar çıkabilir ve bu durum mülkiyetin yönetimini olumsuz etkileyebilir. Ortaklar arasında net ve yazılı bir anlaşma yapılması, yönetim ve anlaşmazlık durumlarında rehberlik sağlayabilir.
2. Bakım ve Onarım Sorumluluğu:
Hisse tapulu evlerde, bakım ve onarım sorumluluğu ortaklar arasında paylaşılır. Ancak, bazı ortaklar bu sorumluluklarını ihmal edebilir ve bu durum mülkiyetin değerini düşürebilir. Bakım ve onarımın düzenli olarak yapılması, hem mülkiyetin değerini korumak hem de diğer ortakların rahat yaşamasını sağlamak açısından önemlidir.
3. Finansal Yükümlülükler:
Hisse tapulu ev sahipleri, taşınmazın vergi, sigorta, onarım ve bakım gibi finansal yükümlülüklerini paylaşırlar. Bu yükümlülüklerin adil bir şekilde dağıtılması ve ödenmesi, gelecekte finansal sıkıntıların önüne geçebilir.
4. Kiralama ve Gelir Paylaşımı:
Hisse tapulu ev sahipleri, mülkiyetlerini kiralayarak gelir elde edebilirler. Ancak, kiralama süreci ve gelir paylaşımı konusunda anlaşmazlıklar çıkabilir. Kiralama anlaşmalarının yazılı olarak yapılması ve gelir paylaşımının adil bir şekilde belirlenmesi önemlidir.
5. Hukuki ve Tapu Sorunları:
Hisse tapulu evlerde, hukuki ve tapu sorunları ortaya çıkabilir. Örneğin, bir ortağın borçları nedeniyle mülkiyetin ipotek altına girmesi gibi durumlar söz konusu olabilir. Hukuki danışmanlık almak ve tapu kayıtlarının düzenli olarak kontrol edilmesi, bu tür sorunların önüne geçebilir.
6. Ortak Kararlar:
Mülkiyetin yönetimi ve bakımı gibi konularda ortak kararlar alınması gerekebilir. Ancak, tüm ortakların aynı fikirde olması her zaman mümkün olmayabilir. Ortak kararlar alırken demokratik bir yaklaşım benimsemek ve tüm görüşleri dikkate almak önemlidir.
Sonuç olarak, hisse tapulu evlerde dikkat edilmesi gereken birçok risk ve uyarı bulunmaktadır. Bu riskleri minimize etmek ve sorunları önlemek için ortaklar arasında açık iletişim kurmak, yazılı anlaşmalar yapmak ve profesyonel danışmanlık almak önemlidir. Her ortak, mülkiyetin sürdürülebilirliği ve değerinin korunması için sorumluluk taşır ve bu sorumlulukları yerine getirmek, sağlıklı bir hisse tapulu ev yönetimi için gereklidir.
Son dönemde, özellikle 2023 yılında yaşanan depremler sebebiyle eski dairelerin satışlarında artış yaşanmasıyla birlikte, konut alım satımında "hisse tapulu ev" satışları da dikkat çekici bir şekilde artış göstermeye başladı. Ancak, uzmanlar bu tür hisseli tapulu ev alımlarında dikkatli olunması gerektiği konusunda uyarılarda bulunuyor. Hisse tapulu evler, standart dairelere kıyasla daha düşük fiyatlı görünse de, beraberinde birçok riski barındırıyor.
Konut satışlarının son dönemde hareketli bir dönem yaşadığı gözleniyor. Özellikle eski binalar, daha düşük fiyatlarla "hisse tapulu" olarak alıcı buluyor. Yüksek konut fiyatları sebebiyle ev sahibi olma fırsatı bulamayan veya gelecekte kentsel dönüşümle değer kazanabileceğini düşünen yatırımcılar, hisse tapulu evleri tercih ediyor. Ancak uzmanlar, hisseli tapu ile satılan evlerin risklerine ve olası sorunlara dikkat çekerek uyarılarda bulunuyor.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, bu tür ev alımlarında dikkat edilmesi gereken riskleri şu şekilde açıklıyor:
Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, mevcut imar durumudur. Eğer bina çevresi yeşil alan olarak belirlenmişse, sadece kamulaştırma bedelinin bir parçası olabilirsiniz. Ancak zamanla bölge imar değişikliğine uğrarsa, sahip olduğunuz arsa hissenize dayalı olarak konut sahibi olabilirsiniz. Bu durumda en büyük risk, yeni imar durumunun yıkıldığında tekrar yapılaşmaya uygun olmamasıdır."
Ayrıca, imar durumu yeniden inşaata izin verse bile bu iznin yetersiz olabileceğini de belirtiyor. Örneğin, 10 katlı kaçak bir yapı düşünelim, yıkıldığında tekrar inşa edilebilecek en fazla 5 kat izni verilmişse, bu durumda 10 malikin 5 kata sığması gerekebilir.
Bununla birlikte, hissedarlardan birinin ortaklığın giderilmesi talebiyle dava açabileceğini ve böylece istenmese de tüm mülkün satışının gerçekleşebileceğini de unutmamak gerekir.
Avukat Faruk Aktay ise şu konulara değiniyor:
"Kat mülkiyetine sahip olmayan binalar, iskan belgesi almadıkları için bankalar tarafından ipotek olarak kabul edilmez ve krediye uygun değildir. Bu tür binalar, konut statüsünde olmadıkları için büyükşehir sınırları içinde daha yüksek emlak vergisi ödemek zorunda kalabilirler."
Ayrıca, elektrik ve su aboneliklerinin ticari tarifelere tabi olabileceği ve bu nedenle daha yüksek ödemeler gerekebileceği, zorunlu deprem sigortası tazminat ödemelerinin arsa payına düşen hisseye göre yapılması gerekebileceği, hisse tapulu evlerde el atmanın zor olabileceği ve maddi tazminat taleplerine neden olabileceği de eklenmelidir.
Hisse tapulu evler daha düşük fiyatlarla cazip görünse de, beraberinde birçok risk taşıdığını unutmamak önemlidir. Her alım satım işlemi öncesinde uzman görüşü almak ve detaylı araştırmalar yapmak gereklidir.
