Konut Sektöründe Arz Sorunu ve Çözüm Önerileri
Konut sektöründe arzın kritik seviyelere düştüğünü belirten GYODER Başkanı Neşecan Çekici, merkezi bölgelerde arsa maliyetlerinin yüzde 70’e yaklaştığını ifade etti. Çekici, konut krizinin aşılması için acilen bir “Konut Politikası Platformu” kurulması gerektiğini vurguladı.
Gayrimenkul sektöründe konut arzı, en düşük seviyelere geriledi. Mevcut satış hızına göre, piyasada bulunan sıfır konut stokunun yalnızca 3 ay içerisinde tükeneceği uyarısında bulunan GYODER Başkanı Neşecan Çekici, bu duruma çözüm önerdi. Merkezi lokasyonlardaki arsa maliyetlerinin yüzde 70’e ulaştığını belirten Çekici, “Konut artık ulaşılmaz bir hale geldi. Bu sorunu aşmak için kamu, özel sektör ve sivil toplum kuruluşlarının bir araya geleceği bir ‘Konut Politikası Platformu’ kurulması zaruridir” dedi.
Çekici, “Eğer aralık ayı performansı sürerse sadece 2-3 aylık sıfır konut stokumuz kalacak” diyerek, özel sektörün mevcut arsa fiyatları ile sosyal konut üretiminin mümkün olmadığını ve erişilebilir konut sorununu çözme isteğini dile getirdi. Çekici, çözüm önerilerini şu şekilde açıkladı: “Arsa maliyetleri, toplam konut maliyetinin %50’sini buluyor. Türkiye’de her üç konuttan biri İstanbul, Ankara, İzmir ve Bursa’da satılmakta. Bu şehirlerde bazı bölgelerde kat karşılığı oranları %70’lere kadar ulaşabiliyor. Gelişmiş ülkelerde kamu arsaları, uzun vadeli tahsis veya kira modeliyle özel sektöre açılıyor. Bu nedenle arsa maliyetleri ortalama %20 seviyelerine iniyor. Dünyada ve bizim ülkemizde asıl mesele konuta erişimdir. Bunun bütüncül bir politika ile çözülmesi gerektiğini düşünüyoruz.”
Devletin Rolü ve Önerilen Modeller
Devletin elindeki arsaların, gayrimenkul geliştiricilerine belirli projeler için ödünç verilmesi durumunda, kamu-özel iş birliği modeliyle hızlı bir üretim sağlanabileceğini belirten Çekici, “On binlerce konut inşa edilebilir. Bu model çerçevesinde yap-işlet-devret yöntemiyle kamusal kiralama sistemleri oluşturulabilir ve kiracı ile kiraya veren arasındaki sorunları ortadan kaldırabiliriz. Arsa maliyetinden kaynaklanan fark, kiraları yarı yarıya düşürür” dedi.
Bu modelin finansmanını, sermaye piyasası araçlarını da içerecek şekilde çeşitli senaryolarla destekleyeceklerini ifade eden Çekici, “Devlete yük olmadan sadece arsa talep ediyoruz. Bu projeyi hayata geçirebilirsek, konut üretim sürecini hızlandırabilir ve kira fiyatlarını dengeleyerek krize çözüm üretebiliriz. Kısaca, kamu arsaları özel sektöre açılmalı ve karşılığında kiralık konut üretimi, kentsel dönüşüm gibi sosyal yükümlülükler tanımlanmalıdır” dedi.
Çekici, Türkiye'de 10 yıllık bir konut politikası oluşturulmasının şart olduğunu belirtti. “TOKİ, bugüne kadar 1 milyon 740 bin konut teslim etti ve 280 bin konutun inşaatı sürüyor. TOKİ’nin yanı sıra özel sektörün de bu süreçte nasıl yer alabileceğini değerlendiriyoruz. Arsa, finansman, tasarım ve konut tipleri net bir şekilde planlanmalı. Bu amaçla kamu, özel sektör ve STK’ların katılımıyla bir ‘Türkiye Konut Politikası Platformu’ oluşturulmalıdır” dedi. Çekici, bu platformun arsa konusunu detaylı bir şekilde ele alması gerektiğini vurguladı.
GYODER Gayrimenkul Zirvesi ve Sektörün Geleceği
Gayrimenkul sertifikalarının, geçen yıl borsada işlem görmeye başlamasıyla birlikte yeni bir yatırım aracı olarak öne çıktığını belirten Çekici, henüz geniş bir yatırımcı kitlesine ulaşamayan bu modelin zamanla dengesini bulacağını ifade etti. Yatırımcıların bu ürünü klasik bir borsa ürünü gibi değerlendirmemesi gerektiğini söyledi. Sertifikaların değerinin, lansman, inşaat süreci ve teslim aşamalarıyla birlikte zaman içinde artacağını belirtti.
Neşecan Çekici, 20. GYODER Gayrimenkul Zirvesi'nin 27-28 Nisan tarihlerinde Zorlu PSM’de gerçekleştirileceğini açıkladı. Çekici, etkinlikte sektörün güncel konularının ele alınacağını ve geleceğe yönelik ortak bir perspektif oluşturulacağını belirtti. Zirvede, dünyanın farklı bölgelerinden alanında uzman konuşmacıların yer alacağını ve uluslararası deneyimlerin paylaşılacağı oturumlarla gayrimenkul sektörünün küresel gelişmeler ışığında değerlendirileceğini aktardı.
GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ, bu yıl sektör açısından daha dengeli bir dönem öngördüklerini belirterek, yaklaşan seçim sürecinde oluşabilecek parasal genişlemenin bir kısmının gayrimenkul sektörüne kaymasını beklediklerini ifade etti. Faiz oranlarındaki düşüş eğiliminin bu süreci destekleyeceğini vurgulayan Kutluğ, asıl sorunun faizlerden çok BDDK kredi sınırlamaları olduğunu belirtti. Mevcut düzenlemelerin konut talebini ağırlıklı olarak oturum amaçlı yönlendirdiğini belirten Kutluğ, ilk konut alacaklara destek sağlanırken ikinci ve yatırım amaçlı konut alımlarında krediye erişimin önemli ölçüde kısıtlandığını açıkladı.
Konutun yeniden bir yatırım aracı olarak görülmesinin arzın canlanması açısından kritik olduğunu belirten Kutluğ, geçtiğimiz yıl Türklerin yurt dışında 2,4 milyar dolarlık konut yatırımı yaptığını hatırlatarak, bu kaynağın yurt içine yönlendirilmesi için yatırım amaçlı konut alımlarında kredi erişiminin açılması gerektiğini söyledi. Üst segment ve sosyal konut tarafında ciddi bir sorun yaşanmadığını ifade eden Kutluğ, orta segmentte çözüm üretilmemesi halinde arzın beklenen ölçüde hareket edemeyebileceği konusunda uyarıda bulundu.
GYODER, kentsel dönüşüm sürecine yönelik okuryazarlık seferberliği başlatmaya hazırlanıyor. Neşecan Çekici, kentsel dönüşümde rehberlik rolünü üstleneceklerini ve eğitim ile bilgilendirme çalışmalarına odaklanacaklarını belirtti. ‘Kentsel Dönüşümde Sıra Sizde, Rehberlik GYODER’de’ sloganıyla yola çıktıklarını söyleyen Çekici, eğitimler ve rehberlik faaliyetleriyle süreçteki bilgi eksikliklerini ve uygulamadaki sorunları azaltmayı amaçladıklarını ifade etti.
